第一章總則
第一條為依法規(guī)范濟(jì)南市市屬國(guó)有企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租行為,促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值,根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部令第32號(hào))、《中共濟(jì)南市委濟(jì)南市人民政府關(guān)于進(jìn)一步完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的實(shí)施意見(jiàn)》(濟(jì)發(fā)[2018]13號(hào))等有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定,制定本辦法。
第二條本辦法適用于濟(jì)南市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱濟(jì)南市國(guó)資委)履行出資人職責(zé)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)、國(guó)有實(shí)際控制企業(yè),上述主體在本辦法中統(tǒng)稱為企業(yè)。
第三條本辦法所稱實(shí)物資產(chǎn)包括企業(yè)房產(chǎn)(含地下建構(gòu)筑物)、土地及其附著物、機(jī)器設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)。
第四條本辦法所稱實(shí)物資產(chǎn)出租是指企業(yè)作為出租人,將本企業(yè)擁有的實(shí)物資產(chǎn)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織(以下簡(jiǎn)稱承租人)使用,并由承租人支付租金或使用費(fèi)的行為。企業(yè)的存量住宅分配給本企業(yè)職工租住的情形除外。
第五條本辦法所稱的公開(kāi)招租是指企業(yè)通過(guò)公共資源交易平臺(tái)(國(guó)有產(chǎn)權(quán))、濟(jì)南市國(guó)資委網(wǎng)站、本企業(yè)網(wǎng)站、報(bào)刊媒體、信息公開(kāi)欄、擬出租實(shí)物資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)等渠道發(fā)布招租公告,采取現(xiàn)場(chǎng)(網(wǎng)絡(luò))競(jìng)拍、競(jìng)爭(zhēng)性談判、公開(kāi)(邀請(qǐng))招標(biāo)等公開(kāi)公平競(jìng)爭(zhēng)方式,廣泛公開(kāi)征集承租人的活動(dòng)。
第二章管理規(guī)定
第六條企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)透明、公正公平、誠(chéng)實(shí)信用原則;堅(jiān)持依法規(guī)范與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相統(tǒng)一,踐行實(shí)物資產(chǎn)出租效益最大化,防止國(guó)有資產(chǎn)流失。
第七條企業(yè)應(yīng)保證對(duì)用于出租的實(shí)物資產(chǎn)擁有合法的所有權(quán)或使用權(quán),保證用于出租的實(shí)物資產(chǎn)無(wú)使用爭(zhēng)議,若所用于出租的實(shí)物資產(chǎn)存在他項(xiàng)權(quán)利,企業(yè)應(yīng)在排除他項(xiàng)權(quán)利或取得權(quán)利人同意后,方可對(duì)外進(jìn)行出租。
第八條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照本辦法制定本企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租管理制度,明確企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租決策程序、出租方式及工作流程等事項(xiàng)。
第九條企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)實(shí)物資產(chǎn)出租管理,明確管理部門和人員,設(shè)立實(shí)物資產(chǎn)出租臺(tái)賬,登記實(shí)物資產(chǎn)出租相關(guān)信息,依法規(guī)范出租合同、出租期限及租金收取等行為事項(xiàng)。
第十條企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)制定出租方案,出租方案包括以下內(nèi)容:
1.出租實(shí)物資產(chǎn)的基本情況及出租的必要性;
2.?dāng)M出租期限、租金標(biāo)準(zhǔn);
3.出租用途、租金支付方式及出租合同文本;
4. 承租人條件、招租底價(jià)(底價(jià)確定依據(jù))、招租方式、確定最終承租人的方式;
5. 承租人對(duì)出租資產(chǎn)的管理、保護(hù)、保險(xiǎn)措施等事項(xiàng)。
第十一條企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租合同單次出租的期限原則上不超過(guò)5年,年租金原則上應(yīng)當(dāng)按照年度CPI指數(shù)的變動(dòng)而適當(dāng)調(diào)整。因政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、扶持政策或其他原因延長(zhǎng)租期的,單次出租期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年,確需超過(guò)10年的,報(bào)出資人備案。
第十二條企業(yè)出租實(shí)物資產(chǎn)除用于各類專業(yè)市場(chǎng)、商場(chǎng)和法律法規(guī)另有規(guī)定的情形外,原則上不允許承租人轉(zhuǎn)租。確因特殊情況需要轉(zhuǎn)租的,應(yīng)當(dāng)由承租人提出書(shū)面申請(qǐng),經(jīng)企業(yè)同意后方可轉(zhuǎn)租。
第十三條企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租應(yīng)遵循以下程序:
1.制定實(shí)物資產(chǎn)出租方案;
2.由企業(yè)法務(wù)部門或外聘律師提出意見(jiàn)和建議;
3.嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部決策程序;
4. 按照企業(yè)管理要求及時(shí)公開(kāi)并接受企業(yè)職工監(jiān)督。
第十四條企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租需要進(jìn)行改建、擴(kuò)建的應(yīng)當(dāng)履行企業(yè)內(nèi)部決策程序,通過(guò)后由企業(yè)或承租人按規(guī)定報(bào)有關(guān)部門審批或核準(zhǔn),禁止違規(guī)進(jìn)行建設(shè);改建、擴(kuò)建部分需經(jīng)驗(yàn)收后方可使用。
第十五條 證載登記為工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)類的實(shí)物資產(chǎn)出租,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分研究論證,嚴(yán)格限定承租人條件,并認(rèn)真執(zhí)行對(duì)承租人的資信盡職調(diào)查。
第十六條企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)對(duì)外出租,應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。出租底價(jià)的確定,一般采取市場(chǎng)比較方式,可根據(jù)市場(chǎng)詢價(jià)及供求情況確定,以周邊相同地段、功能和用途類似的實(shí)物資產(chǎn)市場(chǎng)出租價(jià)格作為參考依據(jù);亦可采取社會(huì)中介機(jī)構(gòu)第三方評(píng)估方式確定出租底價(jià)。
第三章招租方式
第十七條企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租采取公開(kāi)招租方式,合同期滿或提前終止合同后應(yīng)當(dāng)重新公開(kāi)招租,原承租方在同等條件下可優(yōu)先承租。
?。ㄒ唬┏鲎夥慨a(chǎn)、土地性質(zhì)的實(shí)物資產(chǎn)有下列情形之一的,原則上應(yīng)當(dāng)通過(guò)公共資源交易平臺(tái)(國(guó)有產(chǎn)權(quán))進(jìn)行公開(kāi)招租:
1.位于濟(jì)南市市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)(含地下建筑物)超過(guò)500平方米或土地超過(guò)1000平方米的實(shí)物資產(chǎn);
2.位于濟(jì)南市上述區(qū)域以外的房產(chǎn)(含地下建筑物)超過(guò)1000平方米或土地超過(guò)2000平方米的實(shí)物資產(chǎn)。
除上述兩種情形以外的實(shí)物資產(chǎn)出租,企業(yè)可以通過(guò)其他方式自行組織公開(kāi)招租。招租公告時(shí)間一般不少于10個(gè)工作日。
?。ǘ┏鲎鈾C(jī)器、設(shè)備等其他性質(zhì)的實(shí)物資產(chǎn)有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)通過(guò)公共資源交易平臺(tái)(國(guó)有產(chǎn)權(quán))進(jìn)行公開(kāi)招租:
1.位于濟(jì)南市市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)內(nèi)的價(jià)值超過(guò) 500 萬(wàn)元的實(shí)物資產(chǎn);
2.位于濟(jì)南市上述區(qū)域以外的價(jià)值超過(guò)200萬(wàn)元的實(shí)物資產(chǎn)。
除上述兩種情形以外的實(shí)物資產(chǎn)出租,企業(yè)可以通過(guò)其他方式自行組織公開(kāi)招租。招租公告時(shí)間一般不少于10個(gè)工作日。
第十八條 出租實(shí)物資產(chǎn)有下列情形之一的,可以采取直接協(xié)議的方式進(jìn)行,由企業(yè)按照公司章程及實(shí)物資產(chǎn)出租管理制度的規(guī)定決定:
1.涉及國(guó)計(jì)民生、文物保護(hù)等特殊要求的實(shí)物資產(chǎn);
2.市屬國(guó)有全資企業(yè)、國(guó)有控股企業(yè)、國(guó)有實(shí)際控制企業(yè)之間的實(shí)物資產(chǎn)出租;
3.經(jīng)公開(kāi)招租只有一個(gè)符合承租人條件的;
4.坐落位置較偏僻、面積小、年租金金額小的房地產(chǎn),確實(shí)不宜采取公開(kāi)招租方式出租的零星資產(chǎn)、特殊設(shè)施設(shè)備;
5.其他按照規(guī)定不宜公開(kāi)招租的情況。
第十九條 企業(yè)按照本辦法規(guī)定,確定實(shí)物資產(chǎn)承租人后,應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)形式進(jìn)行公示,公示期不少于5個(gè)工作日。
第二十條經(jīng)公示無(wú)異議后,應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定訂立書(shū)面出租合同。
實(shí)物資產(chǎn)出租合同的內(nèi)容包括但不限于下列條款:
1.租賃當(dāng)事人姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式;
2.實(shí)物資產(chǎn)權(quán)屬情況、座落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修,附屬設(shè)施、設(shè)備狀況;
3.租賃用途、期限;
4.租金標(biāo)準(zhǔn)和租金調(diào)整的時(shí)間、幅度以及租金的支付時(shí)間和方式;
5.實(shí)物資產(chǎn)交付日期;
6.實(shí)物資產(chǎn)使用要求和修繕責(zé)任;
7.實(shí)物資產(chǎn)安全管理工作內(nèi)容及責(zé)任;
8.轉(zhuǎn)租的約定;
9.出租資產(chǎn)返還時(shí)狀態(tài)要求和改擴(kuò)建(裝修)部分、附屬設(shè)施設(shè)備以及其他添置物、遺留物的處置;
10.變更、解除合同的條件;
11.違約責(zé)任;
12.爭(zhēng)議解決辦法;
13.需特別約定的其他條款。
第四章監(jiān)督管理
第二十一條濟(jì)南市國(guó)資委對(duì)企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租工作進(jìn)行監(jiān)督,每年對(duì)企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租工作進(jìn)行監(jiān)督檢查,依法履行監(jiān)督職能。企業(yè)外派監(jiān)事會(huì)把企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租納入監(jiān)督事項(xiàng),對(duì)企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)出租進(jìn)行日常監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出整改意見(jiàn)并督促糾正。
第二十二條企業(yè)是實(shí)物資產(chǎn)出租的責(zé)任主體,應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法規(guī)范實(shí)物資產(chǎn)出租工作。對(duì)實(shí)物資產(chǎn)出租合同履行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督,確保出租管理工作規(guī)范有序。
第二十三條在承租人未履行或者未完全履行出租合同約定義務(wù)的情況下,企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)采取合法、有效措施,保障實(shí)物資產(chǎn)安全,維護(hù)企業(yè)合法利益。
第二十四條 企業(yè)在實(shí)物資產(chǎn)出租過(guò)程中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及出租管理制度,造成國(guó)有資產(chǎn)損失的,按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國(guó)有企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)投資責(zé)任追究制度的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕63號(hào))等相關(guān)規(guī)定追究責(zé)任;涉嫌違法犯罪的,依法移交相關(guān)部門追究刑事責(zé)任。
第五章附則
第二十五條本辦法印發(fā)之日前已經(jīng)出租的本辦法所規(guī)定范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn),合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)的企業(yè),其與承包方簽訂承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議,涉及移交實(shí)物資產(chǎn)管理的,應(yīng)參照本辦法執(zhí)行。
第二十七條企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照本辦法,指導(dǎo)權(quán)屬企業(yè)建立健全相應(yīng)的實(shí)物資產(chǎn)出租管理制度。
第二十八條 本辦法自2018年8月1日起施行,有效期至2020年7月30日。